都更 20 個基本觀念
測試你對都市更新基本觀念的了解程度，每題都是實務中常見的迷思。
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權利變換計算器
了解權利變換的分配概念：更新前權值 → 更新後分配價值 → 扣除共同負擔 → 實際可分配
更新前資料
一般上限為法定容積的 50%
通常在 35%-50% 之間
計算結果
法定容積（%）
總容積（法定+獎勵）
可建室內面積（坪）
更新後房地總值（萬）
共同負擔金額（萬）
實際可分配價值（萬）
約可換 坪房屋
* 此為簡化試算，實際分配需依權利變換計畫核定為準
💡 權利變換的核心概念
權利變換是「價值換價值」的概念，將更新前的土地、房屋價值，轉換成更新後的房地價值。扣除共同負擔（建商的成本+利潤）後，就是地主實際可分配的價值。
合建比例試算
協議合建的分配比例，取決於建築成本與房價的關係。
市場條件
含營建、管銷、稅費等
一坪土地可蓋幾坪房子（含公設）
合建比例分析
建商打平成本比例
建商含利潤比例
地主可分配比例
換算分配面積
可建總面積（坪）
地主可分配（坪）
建商可分配（坪）
* 實際合建比例需視個案條件協商
權利變換 vs 協議合建 比較
| 項目 | 權利變換 | 協議合建 |
|---|---|---|
| 分配方式 | 價值分配（估價師估定） | 協議分配（雙方約定） |
| 政府審議 | 有（審查分配是否合理） | 無（私契自行約定） |
| 確定時點 | 權變計畫核定後 | 簽約時即確定 |
| 建議 | 政府把關，較有保障 | 務必約定「擇優條款」 |
契約陷阱檢查表
簽約前必須檢查的重點項目，避免掉入常見陷阱。
檢查進度
⚠ 常見契約陷阱警示
- • 一樓商效價值未單獨計算，導致換算吃虧
- • 找補單價以「公開銷售價」為準，無法驗證
- • 沒有「擇優條款」，權變結果較佳也無法適用
- • 沒有退場機制，成為「萬年合約」
- • 獎勵容積增加，地主卻無法多分
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案件資訊
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契約案例學習
從實際案例中學習，避免重蹈覆轍。